지난 1일 국토교통부는 ‘규제합리화를 통한 주택시장 활력회복 및 서민 주거안정 강화방안’을 발표했습니다.
오래되고 낡은 규제를 개혁해 주택거래를 활성화하고 전월세 시장을 안정시키기 위해서인데요.
어떤 대책이 마련되었는지 주요 내용을 살펴 보면요.
재건축 규제합리화 통한 재건축 활성화
▲ 제공: 국토교통부
① 준공 후 20년 이상 주택에 대해 재건축연한, 즉 40년이 넘어야 재건축이 가능했었는데 이제 그 기준을 30년으로 낮춥니다.
② 재건축 시 안전진단 기준에서 주거환경 평가 비중을 15%에서 40%로 강화합니다.
※ 현재 재건축 안전진단 기준
- 구조안전성(40%), 건축마감 및 설비노후도(30%), 주거환경(15%), 비용분석(15%)
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③ 수도권 과밀억제권역 내 재건축 시 85㎡이하 건설의무(세대수 기준 60%, 연면적 기준 50% 이상) 중 연면적 기준은 폐지합니다.
알기 쉬운 청약제도
▲ 제공: 국토교통부
① 85㎡이하 민영주택에 대한 가점제 비율을 현행 가점제 비율인 40% 이내에서 지자체가 자율 운영하게 됩니다.
② 예치금액 이하의 주택은 청약이 자유로워집니다. 예치금 변경 시 청약규모 변경도 즉시 가능해요.
※현행
- 청약예치금은 지역·면적별로 16개의 종류가 있으며, 청약예금자는 가입 후 2년이 지나야 청약규모 변경 가능 (규모 상향시에는 추가로 3개월 대기)
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③ 4개의 청약통장도 청약종합저축 하나로 통합시킵니다. 공급주택 유형은 3개에서 2개로 통합해요.
※현행
- 청약통장 유형(4개) : 청약저축, 청약예금, 청약부금, 청약종합저축 - 공급주택 유형(3개) : 국민주택, 민간건설중형국민주택, 민영주택
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④ 1,2순위로 나뉘어져 있는 청약자격을 1순위로 통합합니다. 국민주택에 적용하는 6개 순차를 2개 순차로 통합해 입주자 선정 절차를 단순화시켜요.
▶ 국민주택 입주자 선정절차: 13단계 → 3단계로 축소
▶ 민영주택(85㎡ 이하) 입주자 선정절차: 5단계 → 3단계로 축소
주택공급 유연화
▲ 제공: 국토교통부
대규모 택지 공급시스템인 ‘택지개발촉진법’을 폐지하구요. 3년간(2017년까지) LH의 대규모 공공택지 지정을 중단합니다. 또 LH 토지은행을 통해 민간 택지 공급시기를 조절하는데요. 올해 중 수도권에서 약 2조원 규모의 택지를 비축하고, 시장상황에 따라 매각시기를 조정할 예정입니다.
서민주거안정
▲ 제공: 국토교통부
서민의 주거 안정을 위해 장기임대주택 공급을 늘리고 주거비 부담을 낮춥니다.
먼저 공공임대리츠, 미간제안 리츠, 수급조절리츠 등 임대리츠를 통해 2017년까지 최대8만호의 임대주택리츠를 확대·공급합니다.
또 무주택 서민에 대한 디딤돌 대출지원을 확대해 주택구입자금 마련의 부담을 낮출 계획인데요. 시중은행 규제수준에 맞추어 디딤돌 대출 LTV·DTI를 합리화하고, 지속적으로 하락하고 있는 시중금리와 역전되지 않도록 대출금리도 0.2%p 인하할 예정입니다.
쪽방, 고시원 등 최저주거기준에 미달하는 비주택 거주자의 주거안정을 위해서도 매입·전세임대주택을 최우선적으로 공급하고, 임대보증금도 100만원→50만원으로 50% 감면합니다.
Q&A를 통해 이번 ‘9.1 부동산 대책’과 관련한 자세한 내용을 알아볼게요.
- Q&A로 보는 9.1 부동산 대책 -
Q. 이번 대책 중 ‘주택시장 활력회복’ 분야의 핵심내용은?
A. 과거 시장 과열기에 도입돼 국민 및 민간부문에 과도하게 부담이 되는 규제들을 과감하게 개혁해 주택시장 활력을 회복하는데 초점을 뒀습니다.
[재정비 규제] 재정비 규제는 재정비 사업추진을 어렵게 하는 과도한 규제를 정비해 도심 내 주거환경 정비 및 신규주택 공급을 유도하구요.
[청약제도] 또 복잡한 청약제도를 간소화하고, 지역여건에 맞게 실수요자인 유주택자에게도 합리적으로 청약기회를 배분합니다.
[택지공급 시스템] 주택의 도심내 재정비 활성화와 함께 ‘중소규모·도심 내 공급시스템’으로 택지공급 시스템을 전환한다.
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Q. 재건축 연한을 완화하는 이유는?
A. 현재 1985년 이전에 준공된 아파트는 모두 재건축 연한이 도래했습니다. 하지만 1980년대 후반~1990년대 초반에 준공된 아파트는 주차장 부족과 층간 소음, 냉난방 설비 노후화 등으로 주민 불편은 지속되고 있으나 재건축 연한까지는 기간이 많이 남아 있는 것이 현실이죠. 그래서 재건축 연한을 통해 현실적인 주민들의 불편을 최소화할 필요가 있어요.
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Q. 재건축 연한 단축은 강남 특혜라고 보여지는데?
A. 향후 재건축 대상이 될 1987~1991년 준공된 아파트는 서울 24만8000가구 중 강남 3구는 3만7000가구(14.9%), 그 밖의 지역이 21만 1000가구로 서울 지역 전역에 걸쳐 분포하고 있어 강남 특혜라고 보기 어렵습니다.
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Q. 재건축 연한 단축시 이주수요 증가로 전세난이 우려되는데?
A. 이주수요가 특정시기에 집중되지 않도록 지자체와 협조해 정비계획수립이나 인허가 절차 등을 통해 사업시기를 조정할 예정입니다. 재건축연한이 단축되더라도 90년대 이후 지어진 중·고층 아파트는 통상 용적률이 200% 이상으로, 재건축에 따른 수익성 확보가 용이하지 않아 일시에 재건축이 일어나지는 않을 것으로 보입니다.
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Q. 재개발 임대주택 의무건설비율을 완화할 경우 임대주택을 덜 짓게 되지 않을지?
A. 재개발 임대주택비율을 완화하면서도 세입자용 임대주택이 부족할 경우 지자체장이 5%p까지 상향 조정 할 수 있습니다. 다만 일률적으로 5%p 상향하는 것이 아니라, 정비계획을 수립하면서 세입자용 임대주택 수요에 따라 5%p 이내에서 상향해요. 오히려 재개발사업의 활성화를 통한 임대주택 공급 확대로 전월세 가격 안정에 도움이 될 것입니다.
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Q. 이번에 청약제도를 전면 개편한 이유는?
A. 현 청약제도는 1995년 전면 개편 이후 부분적인 개정만 이뤄져, 전문가들조차 이해하기 어려울 정도로 지나치게 복잡합니다. 또 2008년 주택보급률 100% 달성으로 전국적인 주택부족이 해소되면서 주택시장은 지역별로 수급상황이 다른 상황이구요.
그럼에도 불구하고 주택공급이 부족할 때 도입된 전국적·획일적 청약규제로 국민이 불편을 느끼는 건 물론 기업 활동에도 적지 않은 부담을 초래하고 있어요. 그래서 실수요자 우선 공급 원칙을 견지하면서 국민들이 알기 쉽게 청약제도를 간소화하구요. 과도한 규제개선을 통해 국민 불편을 완화하며, 지역별로 상이한 수급 상황을 반영할 수 있도록 지자체의 자율권을 강화하는 방향으로 청약제도를 전면 개편합니다.
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Q. 이번 개편안으로 무주택자 우선 공급원칙이 후퇴된 것 아닌지?
A. 무주택 실수요자에 대한 우선 공급 원칙은 그대로 유지하되, 국민이 이해하기 쉽게 제도를 간소화하고 시장상황과 맞지 않는 과도한 규제를 개선해 국민 불편을 완화하기 위한 취지입니다. 청약경쟁이 상당할 경우 지자체가 판단해 현행과 마찬가지로 가점제 운영이 가능해요. 또 무주택자는 여전히 무주택기간에 따라 최대 32점의 가점을 받을 수 있어 실질적인 피해는 없습니다.
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Q. 국민주택 등의 순차 공급제도를 단순화한 이유는?
A. 현행 순차제는 무주택 실수요자에 대한 적정한 배분을 위해 총 6단계로 이뤄져 있고, 일부 중복 및 복잡해 이해가 어렵습니다. 따라서 무주택기간이 길수록 유리한 현 제도의 기본틀은 유지한 채, 순위별 경쟁이 있는 경우 순차 구분을 단순화해서 국민 편의를 높였습니다.
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Q. 수도권 1순위 자격요건이 완화(청약통장 가입 2→1년)됨에 따라 청약 과열이 우려되는데?
A. 수도권 1,2순위 마감단지 비율이 25%에 그치는 등 수도권 주택시장은 이미 실수요자 위주로 재편돼 투기 우려는 크지 않습니다. 국민주택 등은 무주택자에게 공급되므로 투기와는 무관하고 민영주택의 경우 무주택자 외에 일부 유주택자가 추가로 1순위 청약에 나설 수 있으나, 그 규모는 크지 않을 것으로 추정됩니다.
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Q. 청약제도 개편으로 기존 주택시장 거래 침체가 심화되는 것 아닌지?
A. 신규 분양시장과 기존 주택시장은 상호 보완적인 관계를 보였는데요. 주택수요자들의 기대심리가 회복이 될 경우 분양시장 개선이 기존 재고주택 거래활성화로 이어질 것으로 기대됩니다.
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Q. 택지개발촉진법을 폐지하는 이유?
A. 과거 주택 부족기에는 도시외곽에 대규모의 택지공급이 필요했으나, 최근에는 주택부족문제가 크게 개선되어 택지개발촉진법을 통한 대규모 택지공급 실익이 떨어졌습니다. 지금까지 택지개발촉진법으로 택지가 과잉 공급돼 최근 지구해제·취소 등이 증가하고 있으며, 지역별 수요공급의 미스매치도 우려돼요.
그래서 신도시 등 대규모 개발시스템을 수요에 맞는 민간주도의 소규모 개발 시스템으로 전환하기 위해 택지개발촉진법을 폐지했습니다. 지역별 개발수요에 따른 다양한 용도의 소규모 용지는 도시개발법에 따라 공급가능하며, 공공주택법에 따라 공공주택을 위한 택지도 지속적으로 공급할 예정입니다. |
Q. 택촉법과 공공주택법, 도시개발법의 차이는 무엇인가?
A. 택지개발지구와 도시개발구역은 계층에 관계없이 도시지역 내 주택난 해소를 위해 택지를 집단 개발한다는 측면에서 유사하나, 공공주택지구는 보전가치가 낮은 개발제한구역을 주 대상으로 해 저소득층·무주택자 등 서민주거안정을 목적으로 한다는 점에서 차이가 있습니다.
조성 규모에서는 택지개발지구나 도시개발구역은 용도지역별 조성 규모의 하한을 규제하고 있으나, 공공주택지구의 경우 규모제한이 없으며 별도 지구 지정 없이도 사업계획승인을 통해 소규모 공공주택사업 추진이 가능합니다. 사업주체 역시 택지개발지구 및 공공주택지구의 개발은 국가·지자체·LH·지방공사 등 공공 또는 민관합동방식으로 이뤄지나, 도시개발구역 사업은 국가·지자체·LH·지방공사 등 공공이나 민관합동방식 외에 순수 민간사업도 가능합니다. 또 택지개발지구 및 공공주택지구의 택지공급 가격은 용지의 종류에 따라 조성원가 또는 감정가격을 기준으로 공급되나, 도시개발구역의 용지는 감정가격을 기준으로 공급돼요.
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Q. 청약제도 개편사항은 언제부터 적용되는지?
A. 9월중 전문가 의견수렴 등을 거쳐 10월중 입법예고할 계획입니다. 주택공급규칙 개정은 약 3~4개월 소요 예상되며 시행일 이후 입주자모집공고승인 신청분부터 적용됩니다. 주택법 개정사항은 국회 통과 및 공포와 동시에 시행하되 동일하게 입주자모집공고승인 신청분부터 적용하구요.
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