구조조정과 부동산의 함수관계

구조조정과 부동산의 함수관계

 

모두가 생각하고 정보를 접하는 채널은 다르지만 지금부터의 투자 패턴은 과거와는 완전히 다른 모습을 보여줄거라 확신합니다.부동산이 모두 돈된다는 논리는 이제 장롱속으로 묻어 두시길 바라고,지금부터 우리 부동산은 경제적 논리에 의해 풀어질 것이라 봅니다.

경제적 논리라는 것은 바로 구조조정입니다.
IMF이후 지속적으로 우리 경제는 확장을 해 왔습니다. 구조조정에서 수 많은 인력들이 부동산과 건설,요식업종으로 크게 확장이 되었습니다. 지표를 보면 대략 당시의 건설사,부동산업종,요식업종 수만 따져도 최소 30%이상 확장이 되었더군요.

IMF 당시 50만개의 요식업종이 현재 75만개 정도가 되니, 어느정도 확장이 된 것인지,이해가 되실 것입니다.어차피 이러한 구조조정은 우리 소득이 2만불이 되는 시점에서 한번은 조정이 될 부분이였는데, 불가능한 상태의 유지가 된 이유는 바로 부동산의 상승으로 인한 미실현 이익금의 과다발생이 문제였습니다.

그렇다면 지금부터는 어떤 현상들이 벌어질까요?
우리가 구조조정 하면 기업만이 일어나는 것으로 착각할 수 있는데,구조조정은 사회 전분야에서 일어날 것입니다. 사회전반은 기업,문화,여행,서비스업,택시,버스,주유소,부동산,요식업,학교(초,중,고,대학까지)등 우리의생활과 밀접한 전체가 될것입니다.

어느정도 구조조정이 되어야 할까요? 저는 이 질문에 40% 정도가 되어야 한다고 봅니다.이러한 구조조정이 되지 않으면, 경제 경쟁력은 물론 사회 전반의 활성화가 되기에는 다소 무리가 있다고 봅니다.지금 동네 슈퍼가 많이 늘어나고 있습니다. 전형적인 모습이긴 하지만 이 역시 그리 오래 가지 못합니다. 왜냐고요? 외국은 슈퍼의 허가를 내줄때 거리제한을 둡니다. 최소 동일한 업종이 몇 미터 이내는 허가를 안내주는 것입니다.

대략 제가 아는 것은 최소 200미터 이내죠. 그렇다 보니 동네 슈퍼가 장사가 제법 됩니다.슈퍼지만 물가는 상대적으로 쌉니다.동네장사가 정찰제로 형성된 것이죠. 이러한 구조가 될때, 비로서 우리는 동네 슈퍼의 구조조정이 되었다고 봅니다.그렇다면 24시간 체인점은 잘 될까요? 저는 이 사업역시 마지막에 와 있다고 봅니다. 24시간을 가동할 인건비도 문제지만 소비가 일어날 수 없는 상황이 됩니다. 이것이 부자나라인경우, 대부분이 비 활성화 된 것이 바로 24시간 서비스 산업이죠. 즉 부자가 될 수록 24시간 활용도가 훨씬 하락한다는것이 문제죠.

학교 역시 대학부터 시작하여 최소 20~30% 줄어들어야 합니다. 이것이 역으로 본다면 향후 10년뒤는 초등학교까지 많은 학생수가 줄어든다는 것이죠.그렇다면 자녀들에 대한 대학진학을 고민해볼 수 있는데, 교사를 원하는 부모님들께서는 향후 교사는 구조조정의 대상이 된다는 것을 알 수 있겠지요.

즉 우리사회에 과다한 투자는 우리 모두가 공존할 수 없는 상태가 되었습니다.가장 먼저 다가올 부동산과의 관계는 크게 두 가지가 되겠지요. 첫째는 상가입니다.상가를 비롯한 임대수입업에 많은 영향을 줄 것입니다. 보통 요즘 수도권 부동산중 10억 정도 투자한 5층상가의 경우, 약 4백만원 정도의 수입이 나오면 잘 나온다고 하죠. 즉 우리가 생각하는것 보다 훨씬 적은 수입의 모델일수 있습니다.

같은 돈 10억을 은행에 넣어도 그 정도의 수익이 창출이 되니, (물론 물가 상승율을 제외한 기준) 부동산 임대가 주는 매력은 분명 하락하고 있는 것이죠.요식업의 구조조정은 상가의 몰락을 말할 수 있지요. 모든 것이 마찬가지이지만 자영업의 구조조정은 부동산 가격에 지대한 영향을 미칩니다.

이러한 구조조정이 단시간은 아니지만 향후 1~2년에 벌어질 일이라는 것은 부인할 수 없는 현실이 되고 있죠. 둘째는 대형>중소형으로의 하향형 주거를 원하는 시기의 도래입니다. 중대형에서 중소형으로의 변화는 향후 에너지 문제와 더불어 대세가 될 것이 분명하다고 봅니다.

대략 제가 판단하기에는 43평 이하로 시장이 고착화 되는 것을 말합니다.대형의 몰락이 아니라 대형은 분명 자신들이 찾아가는 맞춤형 주거로 갈 것이고, 이하의 평수는 자신의 능력에 따라 맞추어져 가는데,현재 40평대 이상의 보유자가 대략 30평형대로 줄여서 나오는 그런 형태도 더 많아질 것입니다.

이것이 주는 의미는 차액을 노후자금으로 활용하려는 것이 되거나 사업자금 또는 가계 자금으로 사용이 되겠죠.큰 변화는 아니지만 이러한 변화는 이미 시작되고 있는 것 같습니다.

향후 부동산 시장은 월세로의 급격한 쉬프팅이될 것이며, 월세가격 또한 하향 안정을 할 것이어서, 부동산 임대업의 퇴락이 예상되고있습니다. 즉 수익율에서 급격한 하락은 향후 부동산 시장에서 구매를 떨어 뜨리는 원인이 되겠지요. 즉 현재 기성세대 (유주택자)의 물량을 받쳐줄 사람들이 적게는 20%, 많게는 30% 이상 줄어들 수 있다는 것이 시장을 전망하는 요인으로 될 것이 분명해 보입니다.

즉 살 사람이 없다는 것 보다는 사야할 이유가 없어진다는 것이 더 두려운 부동산 시장의 시나리오로 보여집니다.고로 지금부터 시장은 급속도로 더 매매 보다는 월,전세가 고착화될 것이고, 이러한 월,전세로의 이동은 향후 1~2년간꾸준히 증가할 것입니다.

사회의 구조조정이 더 많은 자영업자를 만들 수 있는 후유증도 있지만 만약 우리 사회가 지금보다 더 많은 자영업자의 출현은,모두에게 공멸을 주는 행위가 되므로,자영업자의 증가보다, 타 업종으로의 변화모색 (벤처등)이 필요합니다.

누구나 손쉽게 하는 자영업의 구조가 변화되지 않으면 지금보다 더 고통스런 시기가 다가온다는 점, 자영업의 구조가 지금보다 50% 정도 줄어들어야 우리 경제가 뜻 대로 움직임이 가능 하단 결론을 내 봅니다.

구조조정과 부동산의 함수 관계는 구조조정의 결과가 자영업이 아닌 다른 산업으로 이동이 되어야 함은 물론이고, 기존의 자영업자 역시 타 산업으로의 이동 (녹색성장이나 신규사업)이 필수가 되어야 합니다.

 

2009년 1월 12일

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출처:

세영공인중개사(공인중개사/소장 : 배세태)/2009년 3월 20일 폐업

http://www.kncity.co.kr/m/bstaibst <======클릭(세영공인중개사 웹사이트 보관)

http://www.se-young.co.kr  <============종전,세영공인중개사 공식 웹사이트->현재,부동산광장(한국공인중개사협회 경남지부)에서 도메인 사용 중