전월세 상한제를 하고 2+2 계약 의무를 도입한다고 해서 문제가 해결될까...왜 정부는 시장을 이기지 못할까

※전월세 상한제를 하고 2+2 계약 의무를 도입한다고 해서 문제가 해결될까

집주인에게 전월세를 올려 받아야 하는 상황이 발생하면 어떻게든 이는 시장에서 해결방법을 찾게 된다. 예를 들어 보자.

전월세 계약 연장시, 집주인은 임차인에게 전세대출금 융자가 있을 경우 그 보증을 거부할 수 있다. 그러면 은행은 전세 대출금을 회수하려 할 것이다.

그러면 주택 임대차 시장에는 집주인의 전세 대출금 보증에 대한 수수료나 보상 예치금이 일종의 권리금처럼 형성될 수 있다. 결국 실질 임대료는 상승하는 것이다.

이걸 법으로 다시 금지하고 규제하면 이런 거래들은 암시장화 된다.법망을 피하는 방법은 여러 형태로 진화한다. 가령 임대인과 임차인 간에 돈을 빌리고 갚는 형태로도 등장할 수 있다.

따라서 전월세 수요자인 서민을 위한다면 주택 임대료가 가능한 안정적일 수 있는 방법을 찾아야 한다. 이 방법은 주택의 공급과 수요를 시장에 맡기는 방법외에는 없다.
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※왜 정부는 시장을 이기지 못할까...이유는 의외로 단순하다

시장이 정부보다 정보가 많고 자생적 질서(Spontaeneous Order)와 거래 실패로부터 학습된 조정으로 정부보다 진화의 정도가 더 높기 때문이다. 다시말해, 시장은 대단히 복잡한 질서라는 것이고, 정부는 대단히 단순하다는 이야기다.

정부가 시장을 계획할 수 없는 이유는 시장 참여자들 사이에 정보가 분산되어 있고, 심지어는 이 정보들이 암묵적 지식(Tacit Knowledge)형태를 띠기 때문이다.

이런 암묵적 지식은 정부 관료들이 빠짐없이 수집해서 계획을 통해 질서화 할 수 없다. 분류 장치는 분류 대상보다 복잡해야 분류가 가능하기 때문이다.

아주 단순하고 명백한 이치건만, 정치인들과 관료들에게는 '보이는 손'이라는 치명적 자만(Fatal Conceit)이 존재한다. 계획이 자생적 질서를 이길 수 있다는 생각 말이다.